Jak kupić dziś nieruchomość rolną?

Według nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 roku, nabycie nieruchomości rolnej, na rynku prywatnym, o powierzchni do 0,3000 ha albo nieruchomości rolnej zabudowanej (siedlisko) o powierzchni 0,5000 ha – nie wymaga zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. – Sprawa jest zawiła. Idzie wiosna, nie radzę zostawiać wszystkiego na ostatnią chwilę, bo na decyzję czekać należy teraz dwa miesiące. Tą samą ustawę stosujemy również do innych czynności, nie tylko do najbardziej typowej transakcji sprzedaży, ale także w przypadku dziedziczenia spadku, zamiany z sąsiadem lub zniesienia współwłasności – mówiła radca prawny mgr Barbara Bartkowska (ANR) podczas VI Konferencji Sadowniczej Ziemi Chynowskiej. Jak wyglądają zagrożenia płynące z tej ustawy?

Na początku należy odpowiedzieć sobie na pytanie czym jest nieruchomość rolna? – Warto zaznajomić się z definicją w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, ponieważ z mojego doświadczenia wynika, że wiele osób tak naprawdę nie jest właścicielami nieruchomości rolnej. 90 % kraju nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Co to powoduje? Nie mamy planu zagospodarowania, natomiast w wypisie z ewidencji gruntów posiadamy same „Erki” (przeznaczenie R). Osoba, która powiedzmy, chce kupić hektar gruntu rolnego, myśli sobie, że musi w związku z tym iść do Agencji. Niekoniecznie. Jeżeli grunt nie spełnia przesłanek, czyli jest nieruchomością, która nie jest lub nie może być wykorzystywana do działalności rolniczej, zgoda Agencji nie jest potrzebna. Po co się więc fatygować, jeśli mamy wyłączenie ustawowe – zauważyła Pani Bartkowska.

W jakich sytuacjach mamy wyłączenie ustawowe? Przepisów UKUR nie stosujemy do: gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są przez budynki mieszkalne oraz budynki, budowle niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej (pozostałości po siedlisku), wraz z gruntami do niech przyległymi, umożliwiającymi ich właściwe wykorzystywanie oraz zajętymi na urządzanie ogródka przydomowego oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nie stosujemy również do nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne i udziału w nich.

– Osoba, która jest rolnikiem indywidualnym kupuje bez zgody Prezesa – mówiła Prelegentka. Nabywcą nieruchomości rolnej może być zatem tylko rolnik indywidualny, czyli osoba, która ma kwalifikacje rolnicze, 5 lat mieszka w gminie, gdzie położona jest jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa rodzinnego (do 300ha) i osobiście prowadzi to gospodarstwo przez okres 5 lat. – Jeśli chodzi o powierzchnię, liczymy wszystko, co posiadamy. Nawet dzierżawę – podkreślała Pani Bartkowska. Ustawa dopuszcza sytuację, gdy dokonuje się nabycia do majątku wspólnego małżonków, aby tylko jeden z małżonków spełniał wymóg bycia rolnikiem indywidualnym.

Nie stosujemy ustawy, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest również: osoba bliska zbywcy oraz jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja, jak również, gdy do nabycia dochodzi w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego.

– Jesteśmy przyzwyczajeni do katalogu osób bliskich w rozumieniu ustawy o spadkach i darowiznach. O tej definicji należy zapomnieć. Kim jest osoba bliska zbywcy według katalogu tej ustawy? Nie znajdziemy w niej synowej, zięcia, teściowej, teścia. Przez osobę bliską należy rozumieć zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie) w linii bocznej rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające lub przysposobione.

Jakie jest tego następstwo? Rodzice nie mogą zbyć (darować) nieruchomości rolnej na syna i synową albo córkę i zięcia, tylko jednemu z nich, a córka czy syn dopiero potem może rozszerzyć wspólność ustawową małżeńską przez darowanie żonie czy mężowi. – Pamiętajmy, albo dajemy jednemu z dzieci, czyli synowi albo córce, natomiast w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym jest instytucja rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej. To na szczęście nie jest obarczone tym dziesięcioletnim zakazem, bo nie używa się tu słowa „zbycie”. Za kilka miesięcy, można rozszerzyć nabyty majątek – tłumaczyła. Zbywamy albo należy uzyskać zgodę na nabycie w formie decyzji Prezesa ANR.

Co w sytuacji, gdy nabywcą gruntu rolnego nie jest rolnik indywidualny? Konieczna jest zgoda Prezesa. – Nieprawdą jest, że osoba nie będąca rolnikiem, nie może nabyć nieruchomości. Zgoda wyrażana w formie decyzji administracyjnej, a od decyzji przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi – mówiła Pani Bartkowska.

W imieniu Prezesa, na postawie upoważnień, działają dyrektorzy oddziałów terenowych. Wniosek składamy do oddziału terenowego według położenia nieruchomości rolnej.

Decyzja wydawana jest w trybie k.p.a., zatem oddział nie powinien wydawać decyzji dłużej niż w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Należy pamiętać, iż do terminu 30 dniowego nie wliczamy poczty i innych czynności niemerytorycznych.

Po pierwsze, żeby uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości przez osobę zamierzającą utworzyć gospodarstwo rolne (do 300 ha) niezbędne są kwalifikacje rolnicze, przy czym nie jest konieczny dyplom rolniczy, prawo uznaje w tym przypadku owszem dyplomy, ale także doświadczenie w pracy na roli poświadczone przez wójta.

Po drugie, nabywca musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej np.: przez informację o kwalifikacjach rolniczych, o przystąpieniu do ich uzupełnienia lub posiadanym oświadczeniu o prowadzeniu działalności rolniczej oraz oświadczeniu nabywcy poświadczonym przez wójta, burmistrza, prezydenta.

– Osoba nabywająca nieruchomość w tym trybie, musi złożyć zobowiązanie do zamieszkiwania rozumianego jako pobyt stały, w okresie 5 lat od dnia nabycia w gminie, gdzie położona jest ta nieruchomość. Ale jeżeli mieszkam w gminie, w której mam już nieruchomość, to nigdzie się nie ruszam – wyjaśniała Prelegentka.

– Ważne jest to, że ta ustawa ogranicza z chwilą nabycia nieruchomości, dalsze manewry z nią związane – kupiłem dziś i mam dziesięcioletni okres zbywania. Jest możliwość wcześniejszego zbycia – jeśli sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie tej czynność przed upływem okresu 10 lat od przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

Interesująca jest również kwestia pierwokupu, który „przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy nabycia nieruchomości rolnej dokonuje rolnik indywidualny poza gminą, gdzie ma miejsce zamieszkania albo nabywa nieruchomość rolną poza gminą graniczącą z ta gminą. Rolnik indywidualny może zatem nabyć nieruchomość rolną w dowolnej gminie, może jednak wystąpić prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych”.

Ustawa nie przewiduje prawa pierwokupu dla sąsiada sprzedawanej nieruchomości rolnej.

Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy sprzedawanej nieruchomości rolnej, o ile umowa dzierżawy była zawarta z datą pewną i wykonywana co najmniej trzy lata.

fot.pixabay